Piata imobiliara si economia

In Romania, piata imobiliara nu este un atat de important indicator al evolutiei economiei precum in SUA ori in tarile zonei euro. In termeni economici, spunem ca piata imobiliara este ‘decuplata’ de la economie in general. Explicatia este data de procentul mai mic in PIB constituit de sectorul ‘constructiilor’ (care sigur ca nu include doar pe cel imobiliar, ci si infrastructura) in Romania decat in alte tari ale lumii.

Piata rezidentiala are si un efect de motor in privinta cheltuielilor private. Aparitia locuintelor si sediilor noi aduce cheltuieli importante in bunuri de consum, schimbarea frecventa a locuintei sau sediului companiilor genereaza cresterea pietei de servicii si din nou achizitii de bunuri de consum, etc. Pe o piata in dezvoltare cum este cea din Romania, sectorul imobiliar a crescut dupa cel al bunurilor de consum, cu un decalaj de 2-3 ani, pentru simplul fapt ca resursele financiare ale indivizilor s-au consumat mai intai in achizitionarea de bunuri de consum si abia mai tarziu catre investitii, asa cum si finantarile din partea bancilor si institutiilor financiare au fost accesate in aceeasi ordine.

In perioada de maxim a pietei imobiliare (2007 si 2008), devenise clar pentru observatorii onesti ca preturile au fost ‘umflate’ puternic si implicit ca ele se vor ‘sparge’ fie rapid, fie treptat. Devenise o practica curenta in acea perioada ca speculatorii imobiliari (inclusiv agentii imobiliari care activau nu doar ca intermediari, dar si in nume propriu) sa cumpere imobile si apoi sa le revanda dupa cateva saptamani sau luni pentru profit… dar acele vremuri sunt apuse. Dupa 2008, agentii imobiliari au facut eforturi mediatice deosebite pentru a limita prabusirea preturilor la apartamente noi sau vechi, dar si la cladirile de birouri. Totusi, atat preturile la imobile cat si chiriile au scazut in ultimii 5 ani asa cum am prevazut chiar din 2008 si ele vor continua sa scada inca 4-6 trimestre dupa ce PIB-ul va creste in mod sustenabil.

Cauzele acestei evolutii asteptate sunt atat interne cat si internationale. In primul rand, falimentele dezvoltatorilor imobiliari a dus la o oferta mai mare decat cererea reala (adica cea care are in spate resurse financiare). Daca adaugam si imobilele executate de catre banci, fie de la dezvoltatori, fie de la persoanele care nu si-au mai putut plati ratele la credite, avem in marile orase o presiune pe scaderea preturilor datorata excesului de oferta. Apoi, scaderea veniturilor populatiei a scos din masa celor care formau ‘cererea de locuinte’ multe persoane. Acum putem vorbi despre o ‘cerere potentiala’, dar potentialul nu va putea fi atins decat atunci cand relatiile de creditare intre persoanele fizice si banci se vor normaliza, iar veniturile populatiei vor creste pentru a permite aceasta normalizare. La randul lor, bancile nu numai ca se confrunta cu un volum important de credite neperformante si un cadru legal mai restrictiv din partea BNR, dar acceseaza si bani mult mai greu si mai scump de la bancile mama. Astfel, ele au putine sanse sa relaxeze creditarea pentru populatie in perioada urmatoare.

Pe segmentul corporativ, cladirile de birouri – foarte la moda in perioada cresterii imobiliare – sunt in prezent in numar mult mai mare decat cererea pentru acest tip de imobile, in special in marile orase. In consecinta, chiriile au scazut iar pretentiile tot mai ridicate ale chiriasilor privind calitatea imobilelor fac de multe ori nerentabila operarea acestui tip de activ. Piata pe acest segment de imobile este in continuare sustinuta prin tranzactiile oneroase ale marilor companii care inchiriaza sau cumpara spatii importante la preturi ridicate, contra unor comisioane de tranzactie care se pierd in diverse conturi personale. Totusi, odata cu criza, chiar si aceste practici s-au mai redus ca importanta in piata.

Daca adaugam si aspectele legale privind piata imobiliara, costurile importante de tranzactionare, lipsa unei piete transparente, intelegem de ce piata imobiliara va fi sub presiune inca mult timp de acum incolo. Daca in perioada de crestere economica, o piata lipsita de transparenta si cu un cadru legislativ rigid – incurajata puternic de speculatori, agentii imobiliari si banci – a adus profituri foarte ridicate unor actori ai pietei, in perioada de recesiune, foarte multi au pierdut, inclusiv bancile finantatoare, o parte dintre speculatori si publicul larg, prin scaderea puternica a pretului apartamentelor si chiriilor.

Cum am mai spus si alta data, transparenta si simplificarea, alaturi de un cadru legal stabil sunt ingredientele de baza ale unei economii in crestere. Iar piata imobiliara nu poate supravietui in mod profitabil fara o economie prospera.

Un material de Dragos Cabat, analist Efin.ro.