Dragos Cabat: In 2011, preturile apartamentelor se vor stabiliza

"In 2011, preturile apartamentelor se vor stabiliza. In momentul acesta, cererea si oferta nu se intalnesc ca intr-o piata matura. Este mai degraba vorba de fragmente de piata care creeaza distorsiuni in stabilirea preturilor.", a declarat analistul financiar, Dragos Cabat, in cadrul unui interviu.

Cum va fi anul 2010 pentru firme?

Companiile vor avea de suferit in prima parte a anului, in special din cauza faptului ca nivelul arieratului din sistem este foarte ridicat. O buna parte din ele, mai ales cele de stat, nu au platit furnizorii la timp, iar statul, pe de alta parte, nu a returnat TVA-ul sau alte taxe pe care le puteau lua inapoi companiile.

In plus, sistemul de creditare este inghetat, in acest moment. Asistam la o dezghetare a sistemului privat abia din lunile februarie sau martie si, pentru persoanele fizice, abia in trimestrul II sau III.

Credeti ca 2010 va aduce o crestere a puterii de cumparare a romanilor?

Tinand cont de faptul ca somajul are un decalaj fata de reluarea cresterii in Romania, cel mai probabil, vom vedea in continuare o crestere a somajului. Aceasta va insemna ca puterea de cumparare a romanilor in cel mai bun caz se va mentine, daca nu va scadea, fata de 2009.
Conditiile sunt de inrautatire a situatiei pentru persoanele fizice si va avea implicatii asupra consumului, care va scadea in continuare. Cererea interna va continua sa scada in 2010. Speranta de crestere a Romaniei este pe componenta de export.

BNR a redus dobanda de politica monetara la 7% si a mentinut la acelasi nivel RMO la lei si valuta. Cum comentati?

Era o decizie normala, asteptata. In ultima vreme, BNR nu mai tinteste inflatia ci si-a deplasat putin centrul de atentie catre cursul de schimb si catre reluarea cresterii economice. Reluarea cresterii economice nu este componenta principala a dobanzii de politica monetara. De ea ar trebui sa se intereseze, in primul rand, guvernul si nu BNR. Dar BNR, asa cum ne-a obisnuit, si-a luat rolul de parinte al economiei si se ocupa si de cresterea economica.

In acest context, prin reducerea dobanzii de politica monetara se incearca, in primul rand, o stopare a cresterii prea brutale a interesului investitorilor straini fata de leu, mai putin fata de economia romaneasca. Interesul speculativ a devenit din nou foarte mare, in special investitori din SUA care obtin acolo dobanzi deosebit de reduse la investitiile pe care le au.
Nici in UE si in tarile dezvoltate nu prea sunt randamente atractive si atunci aprecierea leului, coroborata cu diferentiarul de dobanda importanta dintre dobanzile la lei si cele la valuta, faceau ca leul romanesc si investitia in Romania sa redevina foarte interesanta si sa se poata specula.

Banca Centrala isi doreste sa se limiteze aceste influxuri de capital in economia romaneasca si este foarte bine, pentru ca in 2007 nu s-a realizat acest lucru si am avut o crestere nesustenabila a economiei romanesti si mult prea rapida, brutala si nesanatoasa.

In cazul in care BNR va continua scaderea dobanzii cheie pe tot parcursul lui 2010, bancile comerciale vor proceda la fel cu dobanzile la credite?

Bancile comerciale sunt si ele intr-o situatie destul de delicata. Daca in 2009 am vazut deja ca multe dintre ele au avut o profitabilitate mult mai scazuta si daca au mai finantat putin din nevoia de finantare a bugetului, aceste nevoi de finantare ale statului vor scadea puternic in urmatoarele luni, odata cu intrarea banilor de la FMI si de la Comisia Europeana.

In acel moment, bancile vor trebui sa se reintoarca catre creditarea sectorului privat. Reducerea dobanzii de politica monetara a BNR ajuta bancile, in acest sens. In mod normal, si ele ar trebui sa reduca dobanzile la credite, nu numai pe cele la depozite si, in acest fel, ar fi foarte probabil sa se reia creditarea la nivel normal in urmatoarele luni, cel putin pentru companii.

Din cauza volumului mare al creditelor neperformante din sistem si a riscului sistemic care inca persista, este totusi posibil ca acest fenomen al dezghetarii creditarii sa se petreaca mai lent, mai ales pe componenta de creditare a persoanelor fizice.

Cand va reveni ritmul de crestere al creditarii la nivelul anilor 2006-2008?

Eu sper ca niciodata. A fost un ritm de crestere mult prea rapid. In mod normal, ritmul de crestere al creditarii ar trebui sa depaseasca doar cu cateva procente ritmul de crestere al economiei. Daca vom reveni la o crestere a economiei romanesti de 4-5%, care este un nivel sustenabil, inseamna ca si cresterea soldului creditelor in sistemul bancar ar trebui sa fie de 7-8, maximum 10%/an. Cresteri de 100%, 50-70% cum au fost din 2000 pana in 2008, nu vom mai vedea niciodata in sistemul bancar din Romania.

Dobanzile si circumspectia bancilor merg mana in mana cu problemele fostilor sau viitorilor clienti. Cand se va rupe acest cerc vicios?

Cercul vicios il vor rupe, la un moment dat, tot bancile pentru ca ele nu-si pot permite sa se uite la deteriorarea portofoliului pe care il au, prin cresterea soldului creditelor neperformante si, in acelasi timp, soldul creditelor sa nu creasca macar in acelasi ritm. In felul acesta, bilanturile lor se deterioreaza de la o luna la alta.

Pentru a redeveni profitabile, bancile au nevoie sa reia creditarea intr-un ritm mai rapid decat se inrautateste portofoliul pe care il au, in acest moment. Mutarea esentiala este in mainile bancilor comerciale.

Mai exista loc pentru ieftinirea activelor?

Cu siguranta, da. Eu cred ca in domeniul imobiliar ar trebui ca activele sa mai scada macar cu 15-20%. Dar nu avem o piata imobiliara suficient de transparenta. Nu avem o piata imobiliara, in sensul real al cuvantului. Este loc suficient pentru ca activele imobiliare sa mai scada.

Vor mai scadea preturile la apartamente?

Probabil ca vor mai scadea in tot acest an. Poate ca in 2011 se vor stabiliza. E nevoie de o maturizare a pietei imobiliare. Este nevoie de o transparenta, ca informatia sa circule cu adevarat in sistem. In acel moment, vom putea vorbi de un echilibru intre cerere si oferta. In momentul acesta, cererea si oferta nu se intalnesc ca intr-o piata matura. Este mai degraba vorba de fragmente de piata care creeaza distorsiuni in stabilirea preturilor. Sunt voci care spun ca nu vom trece acest an fara un ajutor din partea UE, dincolo de ceea ce s-a negociat pana acum. Nu exista un pericol prea mare in acest sens. Anul acesta nu este unul critic pentru Romania.

Daca e sa discutam de momentele delicate din punct de vedere economic, urmatorii 2-3 ani vor fi mai dificili pentru ca atunci vom incepe sa rambursam aceste credite pe care le-am luat de la organismele internationale. In cazul in care cresterea economica nu va fi suficient de mare, vom avea o problema de a scoate acesti bani din economie. Ar insemna din nou, fie deficite prea mari, fie politici fiscale foarte restrictive si in anii urmatori. Dar nu 2010 este anul critic pentru Romania.

Credeti ca va fi nevoie in anii urmatori sa ne imprumutam la alte institutii pentru a plati imprumuturile luate?

In principiu, nu este nevoie. Ceea ce avem de platit in 2010 sunt sume mici care pot fi sustinute din veniturile din acest an. Problema apare in 2011, 2012. Marea diferenta dintre Romania si tarile din UE este capacitatea tarilor de a se imprumuta atunci cand au nevoie. Avem multe tari la care soldul datoriei externe este chiar mai mare decat PIB-ul. SUA este un exemplu important in acest sens. Germania, Franta, Italia, Spania sunt si ele foarte puternice pe acest drum, avand datorii externe comparabile cu PIB-ul. Diferenta mare este ca aceste tari sunt considerate foarte sigure si nu le este dificil sa rostogoleasca aceasta datorie. Mai precis, sa gaseasca destul de usor pe piata investitori care sa ofere alte credite care sa le achite pe cele existente.

In schimb, Romania fiind o tara emergenta si perceputa ca atare, se poate afla in situatia ca la un moment dat sa nu gaseasca banii de care are nevoie pe pietele externe. Este vorba de acelasi scenariu care s-a intamplat si in Mexic, Argentina, Brazilia, tarile din Asia. Tarile emergente sufera de aceasta problema in momentul in care la nivel international apare o criza economica.