Impozit pe venituri din cedarea folosintei bunurilor

Baza legala: Capitolele 4 si 10 din al 3-lea Titlu din Codul fiscal, aprobat prin Legea nr.571/2003, cu modificarile si completarile ulterioare.

Contribuabili: Proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal.

Taxa: 16%

Extras Cod Fiscal 2011:

Art. 43. - (1) Cota de impozit este de 16% si se aplica asupra venitului impozabil corespunzator fiecarei surse din fiecare categorie pentru determinarea impozitului pe veniturile din:

a) activitati independente;

b) salarii;

c) cedarea folosintei bunurilor;

d) investitii;

e) pensii;

f) activitati agricole;

g) premii;

h) alte surse.

Art. 61. - (1) Veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente.

(2) Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator califica aceste venituri in categoria venituri din activitati independente si le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceasta categorie. In aplicarea acestei reglementari se va emite ordin al presedintelui Agentiei Nationale de Administrare Fiscala.

Norme metodologice:

133. In aceasta categorie de venit se cuprind veniturile din inchirieri si subinchirieri de bunuri mobile si imobile, precum si veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal.

134. Veniturile obtinute din inchirieri si subinchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosintei locuintei, caselor de vacanta, garajelor, terenurilor si altele asemenea, a caror folosinta este cedata in baza unor contracte de inchiriere/subinchiriere, uzufruct, arendare si altele asemenea, inclusiv a unor parti din acestea, utilizate in scop de reclama, afisaj si publicitate.

Stabilirea venitului net anual din cedarea folosintei bunurilor

Art. 62 (1) Venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura si se stabileste pe baza chiriei sau a arendei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei sau arendei. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In cazul in care arenda se exprima in natura, evaluarea in lei se va face pe baza preturilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotarari ale consiliilor judetene si, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti, ca urmare a propunerilor directiilor

teritoriale de specialitate ale Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, hotarari ce trebuie emise inainte de inceperea anului fiscal. Aceste hotarari se transmit in cadrul aceluiasi termen directiilor generale ale finantelor publice judetene si a municipiului Bucuresti, pentru a fi comunicate unitatilor fiscale din subordine.

Norme metodologice:

135. In vederea determinarii venitului brut, la sumele reprezentand chiria sau arenda in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

1351. Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv a contractelor de comodat, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia de impunere.

136. In conformitate cu legislatia in materie, proprietarul are obligatia de a efectua cheltuielile referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, ca de exemplu:

- intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii, elementelor de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;

- intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;

- repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionare a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.

137. In cazul efectuarii de catre chirias a unor astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.

1371. In situatia in care chiria/arenda reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut anual se determina pe baza chiriei/arendei lunare evaluate la cursul de schimb al pietei valutare comunicat de Banca Nationala a Romaniei, valabil pentru ultima zi a fiecarei luni, corespunzator lunilor din perioada de impunere.

(2) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut.

Norme metodologice:

138. Venitul net se determina ca diferenta dintre sumele reprezentand chiria/arenda in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura, prevazute in contractul incheiat intre parti, si cota de cheltuiala forfetara de 25%, reprezentand cheltuieli deductibile aferente venitului.

139. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative. Cheltuiala deductibila aferenta venitului, stabilita in cota forfetara de 25% aplicata la venitul brut, reprezinta uzura

bunurilor inchiriate si cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora, impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul retinut de intermediari, primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta, respectiv eventuale nerealizari ale veniturilor din arendare scontate, generate de conditii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundatii, incendii si altele asemenea.

(3) Prin exceptie de la prevederile alin. (1) si (2), contribuabilii pot opta pentru determinarea venitului net din cedarea folosintei bunurilor in sistem real, pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla.

Stabilirea venitului net anual impozabil

Norme metodologice:

153. Venitul net anual se determina de catre contribuabil, pe fiecare sursa, din urmatoarele categorii:

a) venituri din activitati independente;

b) venituri din cedarea folosintei bunurilor;

c) venituri din activitati agricole.

154. Venitul impozabil ce se realizeaza intr-o fractiune de an sau in perioade diferite, ce reprezinta fractiuni ale aceluiasi an, se considera venit anual impozabil.

155. Impozitul pe venitul anual impozabil se calculeaza pentru veniturile din Romania si/sau din strainatate.

156. Pentru determinarea venitului net anual impozabil se procedeaza astfel:

a) se determina venitul net anual/pierderea fiscala anuala pentru activitatea desfasurata in cadrul fiecarei surse din categoriile de venit mentionate la pct. 153, potrivit regulilor proprii. Pentru persoanele fizice asociate venitul net/pierderea anuala luat/luata in calcul la determinarea venitului net anual impozabil este venitul net/pierderea distribuit/distribuita;

b) venitul net anual impozabil se determina pe fiecare sursa de venit prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale din aceeasi sursa admise la report pentru anul fiscal de impunere.

Daca pierderile fiscale reportate aferente unei surse sunt mai mari decat venitul net anual al sursei respective, rezultatul reprezinta pierdere de reportat.

157. Rezultatul negativ dintre venitul brut si cheltuielile aferente deductibile, inregistrate pentru fiecare sursa de venit din categoriile de venituri, reprezinta pierdere fiscala pentru acea sursa de venit.

Pierderea fiscala anuala inregistrata pe fiecare sursa din activitati independente, cedarea folosintei bunurilor si din activitati

agricole se reporteaza si se completeaza cu venituri obtinute din aceeasi sursa de venit din urmatorii 5 ani fiscali.

Norme metodologice:

159. Daca in urma compensarii admise pentru anul fiscal ramane o pierdere necompensata, aceasta reprezinta pierdere fiscala reportata pe anii urmatori pana la al cincilea an inclusiv.

160. Regulile de compensare si reportare a pierderilor sunt urmatoarele:

a) reportarea pierderilor se va face an dupa an, pe sursa respectiva, incepand cu pierderea cea mai veche;

b) dreptul la reportul pierderii este personal si supus identitatii contribuabilului; nu poate fi transmis mostenitorilor sau oricarei alte persoane, in scopul reducerii sarcinii fiscale ce revine acesteia, si reprezinta pierdere definitiva a contribuabilului decedat.