"Soacrele" dezvoltatorului: Relatiile acestuia cu banca

Cand subiectul il constituie un apartament intr-un proiect nou atunci se ridica mai multe semne de intrebare. Este adevarat ca apartamentele noi sunt de preferat celor vechi, dar cand investiti intr-o locuinta noua lucrurile sunt mult mai complicate decat atat.

In loc sa intrati in contact cu o singura persoana va trebui sa interrelationati si sa cunoasteti mai multe. Toate au legatura cu vanzatorul, dezvoltatorul proiectului in care se afla noul dumneavoastra apartament.

Este important pentru dumneavoastra sa stiti ce fel de relatii are acesta cu toate "soacrele"(colaboratorii) lui, pentru ca in cazul in care ceva nu merge asa cum ar trebui dumneavoastra vi se va cere sa acoperiti pagubele.

Prima dintre "soacre": banca dezvoltatorului

Cu numai 3 - 4 ani in urma bancile aproape ca ii implorau pe dezvoltatori sa colaboreze cu ele. Conditiile oferite erau "uimitoare" si in multe dintre cazuri oamenii de afaceri accesau fonduri la costuri foarte reduse, evitand orice fel de garantie personala fata de banca.

Dar acest lucru tine de domeniul trecutului acum. De obicei, dezvoltatorii pe care ii intalniti astazi sunt persoane care au inceput sa colaboreze cu banca cu care lucreaza in vremuri mai bune.

La acea vreme erau tratati regeste, avand cunostinte printre managerii executivi, putand sa isi impuna conditiile proprii si de cele mai multe ori fara sa fie nevoiti sa puna in joc prea mult din lichiditatile proprii.

Ce promisiuni a facut dezvoltatorul bancii

Proiectul pe care il vedeti astazi este de cele mai multe ori rezultatul intelegerii dintre dezvoltatori si banca si a fost semnat in perioada 2007 sau 2008. In acea vreme conditiile erau excelente.

Probabil ca dezvoltatorul s-a prezentat atunci la banca cu :

1. Prea multe vanzari in avans. Se astepta ca proiectul sa fie pus in practica folosindu-se de platile in avans ale clientilor si finantarea de la banca.

2. Vanzari in avans extrem de rapide. Unele dintre companii si-au promovat capacitatea de a vinde toate unitatile in avans in cateva zile sau saptamani.

Multi dezvoltatori si multe banci au facut bugete pornind de la aceste presupuneri.

3. Preturi foarte ridicate. Va amintiti de preturile practicate in 2008? De obicei erau aproape duble comparativ cu cele de astazi, in toate zonele din toate orasele romanesti.

4. Studii si analize de piata "indulcite". Multe companii "serioase si importante" confirmau existenta unei cereri mari si ca preturile nebune sunt sustenabile, daca nu chiar mici si vor fi crescute in curand.

5. Grupurile tinta erau: romanii bogati si investitorii straini. Toata lumea era convinsa ca acestea erau cele mai bune segmente ale pietei si aproape toti dezvoltatorii vizau acest fel de clienti.

6. Prea multe "costuri suplimentare". Bugete de marketing impresionante, "costuri de finite" incredibile (arhitecti etc) si multe alte cheltuieli si taxe, exceptand cele cunoscute de majoritatea dintre noi (costul terenului, al constructiei si dobanda la banca).

Ce s-a intamplat dupa aceea, pentru ce este ingrijorata banca astazi

Lucrurile nu au evoluat asa cum se astepta toata lumea. Din mai multe si variate motive am ajuns in situatia in care ne aflam astazi, dar mai mult sau mai putin banca dezvoltatorului a realizat ca:

1. Vanzarile in avans nu au avut loc sau au fost anulate cel putin in proportie de 80%.

Fie ca dezvoltatorul a ridicat preturile prea mult iar piata nu a urmat acest trend, fie constructia a avansat greu, fie clientii nu si-au mai permis pur si simplu sa achizitioneze aceasta proprietate.

2. Multi investitori straini (care au platit 10% avans, sperand sa revanda cu 20% profit, dublandu-si investitia) nu au mai reusit sa revanda si au preferat sa piarda avansul.

3. Vanzarile in avans au ajuns "imposibil de realizat".

Astfel ca dezvoltatorul a inceput sa aiba neintelegeri cu banca, avand in vedere ca acesta nu putea sa mai livreze ceea ce promisese.

4. Din cauza faptului ca nu au mai fost vanzari, preturile s-au prabusit. Bancii i-a ramas doar sa priveasca cum preturile scadeau de la o saptamana la alta.

5. "Studiile de piata" pe baza carora au fost acordate imprumuturile au ajuns sa fie folosite doar in scopuri de reciclare.

6. Grupul tinta s-a dovedit a nu fi cel potrivit. "Prima Casa" a fost dovada suprema: clasa de mijloc ar trebui sa constituie principalul grup tinta, cu preturi la jumatate fata de cele din 2008.

7. Costurile suplimentare au fost primele dintre cheltuieli care au fost "brutal" reduse. De ce ai nevoie de o campanie de promovare scumpa cand ai dat gres din toate celelalte puncte de vedere?

Sau daca ti-o doresti, achit-o din buzunarul propriu…

Rezultatul: Astazi, in cele mai multe dintre cazuri bancile sunt cele care fac regulile, si nu dezvoltatorii

Nu spun aici ca bancile sunt "sarace" sau ca dezvoltatorii sunt "rai". Suntem intr-o noua lume iar "jocul puterii" se desfasoara in noi termeni.

Fiecare incearca sa se protejeze pe sine prin orice mijloace, iar perioadele in care banii puteau fi obtinuti cu usurinta sunt de domeniul trecutului.

Toate acestea au provocat un soc in piata. La inceput, panica a generat multe probleme, dar mai devreme sau mai tarziu fiecare banca si-a dezvoltat o "echipa" speciala de oameni care sa trateze doar problemele din domeniul imobiliar.

Fiecarui dezvoltator i s-a cerut sa renegocieze totul de la inceput. Unii, mai norocosi, au fost in situatii mai bune decat altii, datorita unor vanzari reale mai mari sau a unui stadiu mai avansat al lucrarilor.

Proiectele in faza initiala au fost pur si simplu inghetate. Rezultatele acestor incidente sunt evidente: Dezvoltatorul pur si simplu urmeaza ordinele si aprobarile pe care le primeste de la banca cu care lucreaza.

Uneori se afla in incapacitate de renegociere a pretului pentru ca pur si simplu decizia nu ii apartine.

Cand este vorba de o cladire finalizata in care toate apartamentele sunt terminate, dezvoltatorului ii este usor sa va vanda un apartament folosind un credit de la o banca pe care dumneavoastra o preferati.

Daca nu, va trebui sa va folositi de banca cu care colaboreaza acesta iar apoi veti descoperi ca "exista solutii generale", nu va asteptati la servicii "personalizate".

Aveti grija la:

Posibilitatea unor plati in avans pentru proiecte viitoare

Trebuie sa va asigurati ca acestea vor fi livrate si acest lucru va poate fi garantat doar de catre banca dezvoltatorului.

Titlul de proprietate pe apartamentul dumneavoastra

Asigurati-va sa aveti alaturi de dumneavoastra avocatul mai ales daca achizitionati un apartament intr-un proiect cu probleme.

Daca dezvoltatorul are probleme exista posibilitatea ca banca sa ii restrictioneze accesul la resurse iar acesta sa se afle in imposibilitatea de a achita taxele catre Registrul Comertului pentru a va livra titlul de proprietate al aprtamentului.

Calitatea constructiei

Stiu un dezvoltator care a reusit sa livreze mai multe proiecte, care aveu insa un mic defect: niciunul nu are vreun perete drept (!)

Verificarea fiecarui detaliu

Dupa toate cele ce au avut loc, unii dezvoltatori au incercat sa economiseasca bani prin orice metoda.

Nu luati lucrurile ca fiind "evidente". Verificati toul cu atentie si nu semnati repede.

Imprumutul propus. Conditiile pentru "Prima Casa II" difera in functie de banca. Este adevarat ca Statul garanteaza la fel pentru toata lumea, dar unele banci impun schimbari mai mult decat altele.

Cu precadere cele care trebuie sa recupereze pierderi de pe urma dezvoltatorului ales de dumneavoastra. Pe scurt: cand auziti de existenta "problemelor in finantare", sa fiti pregatiti sa descoperiti "compromisuri" in calitatea constructiei.