Capitolul 5 Contractul de locatiune

SECTIUNEA 1 Dispozitii generale

§1. Cuprinsul contractului

Notiune

Art. 1.777. - Locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Felurile locatiunii

Art. 1.778. -

(1) Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare

(2) Dispozitiile prezentei sectiuni sunt aplicabile, in mod corespunzator, inchirierii locuintelor si arendarii, daca sunt compatibile cu regulile particulare prevazute pentru aceste contracte

(3) Locatiunea spatiilor destinate exercitarii activitatii unui profesionist este supusa prevederilor prezentei sectiuni, precum si dispozitiilor art. 1.824 si 1.828-1.831.

Bunurile ce pot face obiectul locatiunii

Art. 1.779. - Toate bunurile, atat mobile cat si imobile, pot face obiectul locatiunii, daca dintr-o prevedere legala sau din natura lor nu rezulta contrariul.

Pretul locatiunii

Art. 1.780. -

(1) Chiria poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii

(2) Dispozitiile privitoare la stabilirea pretului vanzarii sunt aplicabile, in mod corespunzator, si chiriei.

Incheierea contractului de locatiune

Art. 1.781. - Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului.

Locatiuni succesive

Art. 1.782. - In situatia unor locatiuni succesive ale caror perioade se suprapun fie si partial, conflictul dintre locatari se rezolva:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea locatarului care si-anotat dreptul in cartea funciara, dispozitiile art. 902 alin. (1) aplicandu-se in mod corespunzator;

b) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea locatarului care a indeplinit cel dintai aceste formalitati;

c) in cazul celorlalte bunuri, in favoarea locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului, dispozitiile art. 1.275 aplicandu-se in mod corespunzator.

Durata maxima a locatiunii

Art. 1.783. - Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 49 deani. Daca partile stipuleaza un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Incapacitati

Art. 1.784. -

(1) Dispozitiile privitoare la incapacitatile prevazute la art. 1.654 si 1.655 sunt aplicabile, in mod corespunzator, si locatiunii

(2) De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, si dispozitiile art. 1.653, inclusiv atunci cand exista litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaza a face obiectul locatiunii

(3) Daca legea nu dispune altfel, locatiunile incheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decat acte de administrare nu vor depasi 5 ani.

Locatiunea fara durata determinata

Art. 1.785. - Daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;

b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.

§2. Obligatiile locatorului

Obligatiile principale ale locatorului

Art. 1.786. - Locatorul este tinut, chiar fara vreo stipulatie expresa:

a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;

b) sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;

c) sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

Predarea bunului

Art. 1.787. - Locatorul este obligat sa predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia.

Sarcina reparatiilor

Art. 1.788. -

(1) Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii, conform destinatiei stabilite potrivit art. 1.799

(2) Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului

(3) Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa plateasca, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor

(4) In caz de urgenta, locatarul il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.

Asigurarea folosintei

Art. 1.789. - Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.

Garantia contra viciilor

Art. 1.790. -

(1) Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii

(2) Locatorul nu raspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului si pe care locatarul nu le-a reclamat in conditiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.

Efectele garantiei contra viciilor

Art. 1.791. -

(1) Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii

(2) Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.

Garantia pentru lipsa calitatilor convenite

Art. 1.792. - Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.

Tulburarile de fapt

Art. 1.793. - Locatorul nu este tinut sa il garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului il impiedica pe locatar sa il preia, caz in care dispozitiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.

Tulburarile de drept

Art. 1.794. -

(1) Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza

(2) Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii

(3) Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune-interese.

Introducerea in proces a locatorului

Art. 1.795. -

(1) Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila

(2) Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

§3. Obligatiile locatarului Obligatiile principale

Art. 1.796. - Locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in locatiune;

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract;

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta;

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

Data platii chiriei

Art. 1.797. -

(1) In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor

(2) Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;

b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;

c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Caracterul executoriu

Art. 1.798. - Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

Obligatiile privind folosirea bunului

Art. 1.799. - Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste. Schimbarea formei ori destinatiei bunului.

Folosirea abuziva

Art. 1.800. - Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.

Instiintarea locatorului despre nevoia de reparatii

Art. 1.801. - Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa ii notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

Reparatiile locative

Art. 1.802. - In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.

Lipsa de folosinta in caz de reparatii urgente

Art. 1.803. -

(1) Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii

(2) Daca totusi reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit

(3) Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenita, locatarul poate rezilia contractul.

Obligatia de a permite examinarea bunului

Art. 1.804. - Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

§4. Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiune

Dreptul de a subcontracta si de a ceda contractul

Art. 1.805. - Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.

Interdictia sublocatiunii si a cesiunii

Art. 1.806. -

(1) Interdictia de a incheia o sublocatiune o include si pe aceea de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu o include pe aceea de a incheia o sublocatiune

(2) Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala. Interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala. Efectele sublocatiunii.

Actiuni impotriva sublocatarului

Art. 1.807. -

(1) In caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii, locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. Plata anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului

(2) Locatorul isi pastreaza dreptul prevazut la alin. (1) atunci cand creanta avand ca obiect chiria datorata in temeiul sublocatiunii a fost cedata

(3) Locatorul poate, de asemenea, sa se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.

Efectele cesiunii locatiunii

Art. 1.808. -

(1) Prin cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului izvorate din contractul de locatiune

(2) Dispozitiile privind cesiunea contractului se aplica in mod corespunzator.

§5. Expirarea termenului si tacita relocatiune

Expirarea termenului

Art. 1.809. -

(1) Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau, dupa caz, prevazut de lege, fara a fi necesara o instiintare prealabila

(2) In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului

(3) Dispozitiile alin. (2) se aplica in mod corespunzator si contractului incheiat pe perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.

Tacita relocatiune

Art. 1.810. -

(1) Daca, dupa implinirea termenului, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor

(2) Noua locatiune va fi insa pe durata nedeterminata, daca prin lege sau conventia partilor nu se prevede altfel.

§6. Instrainarea bunului dat in locatiune

Opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor

Art. 1.811. - Daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza:

a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

c) in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

d) in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.

Incetarea locatiunii in caz de instrainare

Art. 1.812. -

(1) Daca partile convin astfel, locatiunea inceteaza in cazul instrainarii bunului dat in locatiune

(2) Cu toate acestea, locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce locatarului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2)

(3) Locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despagubire nici impotriva locatorului, nici impotriva dobanditorului.

Raporturile dintre locatar si dobanditor

Art. 1.813. -

(1) In cazurile prevazute la art. 1.811, dobanditorul se subroga in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc din locatiune

(2) Locatorul initial ramane raspunzator pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior instrainarii.

Efectele garantiilor constituite de locatar

Art. 1.814. - Cand locatarul bunului instrainat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea obligatiilor sale, dobanditorul se subroga in drepturile izvorand din aceste garantii, in conditiile legii.

Cesiunea si plata anticipata a chiriei

Art. 1.815. - Plata anticipata a chiriei sau cesiunea creantei privind chiria nu poate fi opusa dobanditorului decat daca in privinta acestora au fost indeplinite, inainte ca instrainarea sa devina opozabila locatarului, formalitatile de publicitate prin inscrierea la arhiva sau, dupa caz, in cartea funciara, in functie de obiectul locatiunii, ori daca plata anticipata sau cesiunea a fost cunoscuta de dobanditor pe alta cale.

§7. Incetarea contractului

Denuntarea contractului

Art. 1.816. -

(1) Daca locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei, oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare

(2) Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, in lipsa, de uzante nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen

(3) La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locatiune incheiat in conditiile prevazute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), dupa caz, constituie, in conditiile legii, titlu executoriu cu privire la aceasta obligatie.

Rezilierea locatiunii

Art. 1.817. - Atunci cand, fara justificare, una dintre partile contractului de locatiune nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul de a rezilia locatiunea, cu daune-interese, daca este cazul, potrivit legii

Imposibilitatea folosirii bunului

Art. 1.818. -

(1) Daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept

(2) Daca imposibilitatea folosirii bunului este numai partiala, locatarul poate, dupa imprejurari, sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proportionala a chiriei

(3) Atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, fiind aplicabile dispozitiile art. 1.788

(4) In toate cazurile in care imposibilitatea totala sau partiala de folosire a bunului este fortuita, locatarul nu are drept la daune-interese.

Desfiintarea titlului locatorului

Art. 1.819. -

(1) Desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat determina incetarea de drept a contractului de locatiune

(2) Cu toate acestea, locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi un an de la data desfiintarii titlului locatorului, insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii. Moartea locatorului sau a locatarului Art. 1.820. -

(1) Locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului

(2) Cu toate acestea, in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii.

Restituirea bunului

Art. 1.821. -

(1) La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii

(2) Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite

(3) Restituirea bunurilor mobile luate in locatiune se face in locul in care au fost predate.

Raspunderea locatarului pentru bunul inchiriat

Art. 1.822. -

(1) Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cea cauzata de incendiu, daca nu dovedeste ca a survenit fortuit

(2) El raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul la bun.

Imbunatatirile facute de locatar

Art. 1.823. -

(1) Locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului

(2) Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar

(3) In cazul in care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, in niciun caz, dreptul de retentie.

SECTIUNEA a 2-a Reguli particulare in materia inchirierii locuintelor

Inchirierea facuta fara determinarea duratei

Art. 1.824. -

(1) Atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat fara determinarea duratei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei

(2) In cazul prevazut la alin. (1), locatorul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

a) 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;

b) 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

Denuntarea inchirierii incheiate pe durata determinata

Art. 1.825. -

(1) Daca inchirierea este pe durata determinata, locatarul poate denunta unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel putin 60 de zile. Orice clauza contrara este considerata nescrisa

(2) In cazul in care inchirierea este pe durata determinata, iar in contract s-a prevazut ca locatorul poate denunta unilateral contractul in vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denuntari i se aplica termenul de preaviz prevazut la art. 1.824 alin. (2).

Clauze nescrise

Art. 1.826. - Este considerata nescrisa orice clauza in temeiul careia:

a) chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator;

b) se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului;

c) chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator;

d) locatorul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.

Vicii care ameninta sanatatea ori integritatea corporala

Art. 1.827. -

(1) Daca imobilul inchiriat, prin structura sau prin starea sa, constituie o primejdie grava pentru sanatatea celor care lucreaza sau locuiesc in el, chiriasul, chiar daca a renuntat la acest drept, va putea rezilia contractul de inchiriere, in conditiile legii

(2) Chiriasul are dreptul si la daune-interese daca, la data incheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.

Dreptul de preferinta al chiriasului la inchiriere

Art. 1.828. -

(1) La incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei, chiriasul are, la conditii egale, drept de preferinta. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare

(2) Dispozitiile referitoare la exercitarea dreptului de preemptiune in materia vanzarii sunt aplicabile in mod corespunzator.

Folosirea partilor si instalatiilor comune ale cladirii

Art. 1.829. -

(1) In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia

(2) Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor.

Rezilierea contractului

Art. 1.830. -

(1) In cazul in care, fara justificare, una dintre partile contractului de inchiriere nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul la rezilierea contractului

(2) De asemenea, locatorul poate cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune.

Evacuarea chiriasului

Art. 1.831. -

(1) Daca prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriasului se face in baza unei hotarari judecatoresti

(2) Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contract pana la data eliberarii efective a locuintei, precum si la repararea prejudiciilor de orice natura cauzate locatorului pana la acea data.

Alte persoane care locuiesc impreuna cu chiriasul

Art. 1.832. -

(1) In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care vor fi tinute solidar cu acesta, pe durata folosintei exercitate, pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract

(2) Incetarea, din orice cauza, a contractului de inchiriere, precum si hotararea judecatoreasca de evacuare a chiriasului sunt de drept opozabile si se executa impotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fara titlu, impreuna cu chiriasul.

Subinchirierea si cesiunea contractului de inchiriere

Art. 1.833. - Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere a locuintei sau subinchiria locuinta numai cu acordul scris al locatorului, caz in care, in lipsa unei stipulatii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul raspunde solidar cu chiriasul pentru obligatiile asumate fata de locator prin contractul de inchiriere.

Decesul chiriasului

Art. 1.834. -

(1) Contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului chiriasului

(2) Descendentii si ascendentii chiriasului au dreptul, in termenul prevazut la alin. (1), sa opteze pentru continuarea contractului de inchiriere pana la expirarea duratei acestuia, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul. Dispozitiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile in privinta sotului supravietuitor

(3) Persoanele prevazute la alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemneaza de comun acord persoana sau persoanele care semneaza contractul de inchiriere in locul chiriasului decedat. In cazul in care acestia nu ajung la un acord in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului chiriasului, desemnarea se face de catre locator

(4) Subinchirierea consimtita de chirias inceteaza la expirarea termenului prevazut la alin. (1), daca locatiunea nu continua in conditiile alin. (2). In acest ultim caz, persoana desemnata potrivit alin. (3) semneaza contractul de subinchiriere in locul chiriasului decedat.

Locuinte cu destinatie speciala

Art. 1.835. - Regimul inchirierii prevazut de legea speciala pentru locuintele sociale, locuintele de necesitate, locuintele de serviciu, locuintele de interventie si locuintele de protocol se intregeste cu prevederile prezentului cod.

SECTIUNEA a 3-a Reguli particulare in materia arendarii

Bunuri ce pot fi arendate

Art. 1.836. - Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola;

b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Arendarea facuta pe durata nedeterminata

Art. 1.837. - Daca durata nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

Conditii de forma

Art. 1.838. -

(1) Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub sanctiunea nulitatii absolute

(2) Sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanta de judecata pentru fiecare zi de intarziere, arendasul trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, pentru a fi inregistrat intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local

(3) Cand bunurile arendate sunt situate in raza teritoriala a mai multor consilii locale, cate un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local in a carui raza teritoriala sunt situate bunurile arendate

(4) Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile

(5) Toate cheltuielile legate de incheierea, inregistrarea si publicitatea contractului de arendare revin arendasului.

Schimbarea categoriei de folosinta

Art. 1.839. - Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare.

Asigurarea bunurilor arendate

Art. 1.840. - Arendasul este obligat, chiar in lipsa de stipulatie expresa, sa asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamitati naturale.

Reducerea arendei stabilite in bani in cazul pieirii recoltei

Art. 1.841. -

(1) Atunci cand, pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit fortuit, arendasul poate cere reducerea proportionala a arendei daca aceasta a fost stabilita intr-o cantitate determinata de produse agricole, intr-o suma de bani determinata sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei cantitati determinate de produse agricole

(2) Daca arendarea este facuta pe mai multi ani, reducerea nu se va stabili decat la sfarsitul arendarii, cand se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinta.

Exceptii

Art. 1.842. -

(1) Arendasul nu poate obtine reducerea arendei in cazul in care pieirea recoltei a avut loc dupa ce a fost culeasa

(2) Reducerea arendei nu va putea fi ceruta nici atunci cand cauza pagubei era cunoscuta la data incheierii contractului.

Riscul pieirii fructelor in cazul in care arenda se plateste in fructe

Art. 1.843. -

(1) Atunci cand arenda este stabilita intr-o cota din fructe sau intr-o suma de bani determinabila in functie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuita, in tot sau in parte, a fructelor de impartit este suportata proportional si nu da niciuneia dintre parti actiune in despagubire impotriva celeilalte

(2) Daca insa pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor si una dintre parti intarzie in mod culpabil predarea sau receptia lor, cota cuvenita acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte parti se considera ca si cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afara numai daca fructele ar fi pierit chiar daca predarea si receptia fructelor se faceau la timp.

Plata arendei in fructe

Art. 1.844. - Atunci cand arenda se plateste in fructe, in lipsa altui termen prevazut in contract, arendasul este de drept in intarziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept in intarziere pentru receptie de la data la care a fost notificat in scris de catre arendas.

Caracterul executoriu

Art. 1.845. - Contractele de arendare incheiate in forma autentica, precum si cele inregistrate la consiliul local constituie, in conditiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

Cesiunea arendarii

Art. 1.846. - Cu acordul scris al arendatorului, arendasul poate sa cesioneze contractul de arendare sotului care participa la exploatarea bunurilor arendate sau descendentilor sai majori.

Interdictia subarendarii

Art. 1.847. -

(1) Nu sunt permise oficiile de arendasi

(2) Subarendarea totala sau partiala este interzisa, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Reinnoirea arendarii

Art. 1.848. -

(1) Contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului, iar in cazul terenurilor cu destinatie agricola, cu cel putin un an

(2) Daca durata contractului de arendare este de un an sau mai scurta, termenele de refuz al reinnoirii prevazute la alin. (1) se reduc la jumatate.

Dreptul de preemptiune

Art. 1.849. - Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1.730-1.739.

Cazuri speciale de incetare a contractului

Art. 1.850. - Contractul de arendare inceteaza prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendasului.