Capitolul 1 Superficia

Notiune

Art. 693. -

(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta

(2) Dreptul de superficie se dobandeste in temeiul unui act juridic, precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile

(3) Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei

(4) In situatia in care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate inscrie pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, in favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate inscrie in favoarea unui tert pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Durata dreptului de superficie

Art. 694. - Dreptul de superficie se poate constitui pe o durata de cel mult 99 de ani. La implinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reinnoit.

Intinderea si exercitarea dreptului de superficie

Art. 695. -

(1) Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate

(2) In cazul prevazut la art. 693 alin. (3), in absenta unei stipulatii contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura constructiei. El o poate insa demola, dar cu obligatia de a o reconstrui in forma initiala

(3) In cazul in care superficiarul modifica structura constructiei, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de 3 ani, incetarea dreptului de superficie sau repunerea in situatia anterioara. In al doilea caz, curgerea termenului de prescriptie de 3 ani este suspendata pana la expirarea duratei superficiei

(4) Titularul poate dispune in mod liber de dreptul sau. Cat timp constructia exista, dreptul de folosinta asupra terenului se poate instraina ori ipoteca numai odata cu dreptul de proprietate asupra constructiei.

Actiunea confesorie de superficie

Art. 696. -

(1) Actiunea confesorie de superficie poate fi intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea dreptului, chiar si a proprietarului terenului

(2) Dreptul la actiune este imprescriptibil.

Evaluarea prestatiei superficiarului

Art. 697. -

(1) In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei

(2) In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca.

Cazurile de incetare a superficiei

Art. 698. - Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara, pentru una dintre urmatoarele cauze:

a) la expirarea termenului;

b) prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane;

c) prin pieirea constructiei, daca exista stipulatie expresa in acest sens;

d) in alte cazuri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului

Art. 699. -

(1) In cazul prevazut la art. 698 lit. a), in absenta unei stipulatii contrare, proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului

(2) Cand constructia nu exista in momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egala sau mai mare decat aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia. Constructorul poate refuza sa cumpere terenul daca ridica, pe cheltuiala sa, constructia cladita pe teren si repune terenul in situatia anterioara

(3) In absenta unei intelegeri contrare incheiate cu proprietarul terenului, dezmembramintele consimtite de superficiar se sting in momentul incetarii dreptului de superficie. Ipotecile care greveaza dreptul de superficie se stramuta de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (1), se extind de drept asupra terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se stramuta de drept asupra materialelor in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a

(4) Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul incetarii dreptului de superficie in cazul prevazut la alin. (1). Ele se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la intregul teren in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a.

Efectele incetarii superficiei prin consolidare

Art. 700. -

(1) In cazul in care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, in absenta unei stipulatii contrare, dezmembramintele consimtite de superficiar se mentin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al superficiei

(2) Ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit.

Efectele incetarii superficiei prin pieirea constructiei

Art. 701. -

(1) In cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, drepturile reale care greveaza dreptul de superficie se sting, daca legea nu prevede altfel

(2) Ipotecile nascute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existentei dreptului de superficie se mentin asupra dreptului de proprietate reintregit.

Alte dispozitii aplicabile

Art. 702. - Dispozitiile prezentului capitol sunt aplicabile si in cazul plantatiilor, precum si al altor lucrari autonome cu caracter durabil.